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Proceso de Compra de Casa en Estados Unidos

>> martes, mayo 24, 2011


Estas son simples notas de acerca del proceso de compra de casa en Estados Unidos, a continuación el proceso de compra.

El proceso de compra/venta de una casa es más o menos así -en términos muy breves-:
  1. BUSCAR
    Buscas casa(s) -o te apoyas con un agente de bienes raíces-
  2. VISITAR
    La visitas, y si te gusta...
  3. OFERTAR
    Haces una oferta, básicamente es firmar un contrato de compra/venta que está sujeto a que el vendedor la acepte.
  4. INSPECCIONAR
    Si el dueño o vendedor de la casa acepta tu propuesta, pagas una cierta cantidad de dinero, esto te permitirá hacer tus inspecciones de la casa, y ver las condiciones en las que se encuentra, son como 10 días, las inspecciones las realiza una persona certificada en inspecciones, este inspector al final te mandara un reporte de la condición de la casa.
  5. COMPRAR o RECHAZAR
    Si decides continuar con la compra, entonces puedes negociar algunas cosas según las condiciones de la misma. En este punto, tu ya tienes quien pagaría la casa, y el papeleo del cierre lo realiza el agente.
    Si no aceptas la casa por cualquier razón, simplemente cancelas el contrato y el dueño de la casa se queda con el pago que hiciste para poder inspeccionar la casa. 

Los siguientes son comentarios, mis notas y referencias acerca del proceso de compra de una casa, si las tomas son bajo tu propio criterio y responsabilidad, en Estados Unidos, no todo siempre aplica, y dependen del lugar o estado, ambiente, capacidad económica, antigüedad de la casa, etc.


BUSCAR
El primer punto, es definir qué quieres o qué buscas; si ya decidiste en comprar una casa, creo que debes de definir dos puntos principales:
  1. Lugar  -En donde?- 
  2. Precio  -De cuánto?
Y de ahí definir el resto según tus preferencias, por ejemplo:
      Cuantos cuartos o recamaras?
      Cuantos baños? Completos?,  Medios baños?
      Con cochera/garaje o sin ella?
      Estilo, etc.

  • Empieza a buscar casa mínimo 3 meses antes de que la vayas a comprar o necesitar.
  • Busca quien te pueda prestar, tu banco o una agencia financiera o de 'mortgages'.
  • Obtén una carta de pre-aprobación.
  • La carta de pre-aprobación la llamaría la credencial para la negociación.
VISITAR
  • Tienes que ver muchas casas antes de siquiera hacer una oferta o mostrar interés en alguna.
    • Cuantas son muchas? (sugeriría que al menos unas 10 o más y compararlas).
  • En el internet existen listas o checklist de puntos para verificar, pero realmente no son del todo practicas si es que vas a revisar punto por punto, pero puedes tomarla como una guía y revisar a grandes rasgos, sugeriría que cuando visites una casa para verla, por lo menos:
    • Lleva un plano de la casa, y anota y toma fotos de lo bueno y malo. de lo que te guste y disguste.
    • Si es posible, checa la condición del techo.
    • Si tiene landscaping, o necesitarías modificarlo.
    • Si las paredes necesitaran pintura.
    • Si la fachada necesitara pintura.
    • Si tiene alfombra o qué tipo de piso.
    • Si la casa incluye algún electrodoméstico o muebles, adornos, cortinas, etc.
  • Los accesos a la casa, son rápidos? hay mucho tráfico? Como se comportan los vecinos?
    • Lo ideal es investigar con amigos que conozcan la ciudad o vivan cerca del lugar y te digan si es una buena zona.
    • Si quieres saber el ambiente verdadero del vecindario/colonia/suburbio/subdivisión/zona de la casa, ve los viernes y los sábados, por lo regular esos días verás un resumen del comportamiento de la semana.
    • Si es ruidoso, lo notarás en sábado, si hay mucho tráfico o gente, lo notarás en viernes.
    • Y si de ser posible ve algún día festivo o holiday, veras que tan 'fiestero' serian tus vecinos.
    •  
  • Es preferible, hasta donde sea posible, buscar una casa chica en un buen lugar, que una casa grande en un mal lugar.
    • Tal vez por el mismo precio que puedes pagar por una casa chica en una buena zona, puedas comprar una casa grandotota en una zona no tan agradable. Creo que vale la pena escoger una casa no tan grande, pero en una buena zona por varios factores:
1.      El principal de todos es que cuando quieras venderla no va a ser tan difícil venderla, y por lo general va a tener plusvalía año con año.
2.      Las casas en buena zona, por lo regular están bien cuidadas.
3.      Por la misma razón, una buena zona equivale a buenos vecinos, no hay garantía pero sí muchas probabilidades de no tener problemas con los vecinos

 OFERTAR
Si ya visitaste la casa y estás seguro de comprarla, puedes hacer una oferta, es un contrato que está sujeto a que el vendedor lo acepte, tu puedes ofertar un precio mayor de la casa, el mismo precio actual de venta, o incluso un precio menor, pero todo está sujeto a que el vendedor lo acepte. Aunque si bien es una propuesta, no es una propuesta final, ya que se puede negociar más adelante.


INSPECCIONAR
  • La inspección la realiza una agente certificado por el estado, y es en sí una inspección detallada en cuanto a algunos puntos críticos de la casa, por ejemplo, tuberías, sistema eléctrico, calefacción, refrigeración, calentador de agua o 'boiler'.
  • Recomendaría que en la medida de lo posible estés junto con el inspector, y que te vaya diciendo que es lo que ve, si está bien o está mal.
    Incluso si tú ves algunas cosas que no te gustan, puedes indicarle al inspector que incluya cosas en el reporte.
    Claro, la inspección son para detalles clave, por lo regular no incluyen cosas como "faltan cortinas", o el "vidrio está sucio".
  • Es también importante que tú te prepares y hagas tus propias inspecciones, y/o preguntes.
    Un par de preguntas claves son:
    • Condición del techo. Que tan dañado esta? necesita reparación?  hay riesgo de goteras?
      Tuberías. Existen fugas de agua? Que tan dañada esta la tubería?


COMPRAR o RECHAZAR
  • Después de tu inspección y antes de comprar puedes negociar, muchas veces basado en lo que arroja el reporte de inspección.
  • Algunos vendedores desde un principio indican si existe margen de negociación o no.
  • Otros indican que lo único que pueden negociar son costos de cierre.
    Pero si no hay nada estipulado como lo anterior, puedes negociar el precio de venta, ya sea que bajen el precio, argumentando que tu harás reparaciones o arreglos, o bien que el vendedor haga las reparaciones sin modificar el precio de venta, o incluso un poco de ambos.
  • Una vez que ambos están de acuerdo se realiza la compra, que de aquí en adelante es puro papeleo.
  • Pero, si no te gusta ya la casa después de hacer la inspección, puedes retirarte o bien si no se llega a un acuerdo cuando se intento negociar, entonces se retira la oferta, y aquí nada ha pasado.




Comentarios finales

En Estados Unidos es común hacer todo el proceso de compra de una casa mediante un agente de bienes raíces. Tiene sus ventajas y desventajas.

El agente de bienes raíces:
  • Es el intermediario entre tú y el agente del vendedor o vendedor directamente.
  • Te mostrara todas las casas que quieras ver.
  • Te ayuda a buscar casas, tu le dices lo que quieres y el te muestra las casas que cumplan con tus requisitos.
  • Te hará el papeleo para cuando quieras hacer una oferta de compra (contratos, llamadas, etc.)

Depende del agente, pero te pude ayudar en:
  • Negociar el precio de la casa.
  • Mostrarte lo bueno y malo de una casa.
  • Si entiende bien tus necesidades, te recomendaría casas, independiente del precio u otro factor.

Cual podría ser el inconveniente de ir con un agente? (tambien depende)
  • Que el precio de la casa no bajara mucho, ya que hay comisión de por medio.
  • Que solo te quiera mostrar sus listados de casas.
  • Te puede poner presión en que compres una casa lo más rápido posible.

La mayoría de las casas en venta ponen su número de teléfono de quien la está vendiendo, si tienes tiempo suficiente, puedes ir y llamar directamente al agente, y pedir que te muestre la casa.
(Muchos pedirán que les firmes un documento para que ellos te representen como su agente, y algunos pondrían trabas en mostrarte una casa si antes no les firmas un documento, no estás obligado a firmar, si lo haces toma nota que ese documento es válido por algun periodo de tiempo. Es decir si te vas con otro agente y realiza la compra, quien se lleva la comisión es quien tenga ese documento firmado primero y que este en vigencia.)

También existen los 'openhouse', que son casas que puedes verlas por dentro sin ningún compromiso y te dan toda la información acerca de financiamiento, condiciones, etc.
 
Existen muchos temas y detalles que se involucran en el proceso de compra venta de la casa, por ejemplo obtener la carta de crédito o de pre-aprobación, negociar el interés de la hipoteca (si es que vas a pedir crédito), compra de seguros, etc.  Pero esos otros detalles los dejo para otra ocasión.

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